El número de españoles que residen fuera del país no deja de crecer. Muchos conservan propiedades en España, viviendas o locales que, por distintas razones, deciden vender. En ese momento, surge una duda común: ¿debo pagar impuestos en España por la ganancia si ya no resido en el país?
Cuando una persona considerada como no residente vende un inmueble en España, debe cumplir con ciertas obligaciones fiscales. Estas incluyen el pago del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y, en algunos casos, la plusvalía municipal.
Índice
Residente sí o residente no
La Ley del IRPF (Ley 35/2006) establece que una persona es residente fiscal si permanece en España más de 183 días al año, o si tiene en el país el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos. También puede considerarse residente si su cónyuge e hijos menores dependen económicamente de él y viven en España.
Si no se cumplen estos requisitos, se es considerado no residente, y será necesario acreditarlo mediante un certificado de residencia fiscal emitido por el país donde efectivamente se tribute, con validez de un año.
¿Debo tributar por la venta del inmueble?
Aunque no seas residente, si vendes una vivienda situada en España, deberás tributar por la ganancia obtenida a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
Para calcular la variación patrimonial tendrás que atender a las reglas fiscales.
La retención del 3%
Cuando un no residente vende un inmueble, el comprador está obligado a retener el 3% del precio total de compraventa y a ingresarlo en Hacienda (modelo 211) en un plazo de 30 días desde la operación. Este porcentaje actúa como pago a cuenta del impuesto que podría corresponderle al vendedor por la ganancia patrimonial.
¿Se puede recuperar la retención del 3%?
Sí, puedes recuperar total o parcialmente la retención del 3% si la ganancia patrimonial obtenida es inferior al importe retenido, o incluso si no hay ganancia (es decir, si vendes por debajo del valor de adquisición). De lo contrario, esa retención será un importe a cuenta ya pagado, y tributarás por el resto de la ganancia.
¿Cómo se solicita la devolución?
Presentando el modelo 210, en el que se declara la ganancia o pérdida patrimonial obtenida.
En caso de que no haya ganancia o esta sea inferior a la retención, podrás solicitar la devolución del exceso o del total retenido.
El plazo para presentar el modelo 210 y solicitar la devolución es de cuatro meses desde la fecha de la venta (tres meses a partir del término del mes que tiene el comprador para presentar el modelo 211).
¿Cuánto tarda la devolución?
La Agencia Tributaria suele tardar entre 6 y 12 meses en resolver y efectuar el reembolso, aunque puede variar. Para evitar retrasos, es importante aportar toda la documentación justificativa y asegurarse de que el modelo 210 está correctamente cumplimentado.
La plusvalía municipal
También puede aplicarse el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal.
Cuando el vendedor es no residente, la ley considera que es el comprador quien debe actuar como sustituto del contribuyente, es decir, quien debe liquidar y pagar el impuesto. No obstante, este puede acordar con el vendedor la forma de ser compensado, por ejemplo, descontando el importe del precio de compra.
En resumen
Vender una propiedad en España siendo no residente implica ciertas obligaciones fiscales:
Declarar la ganancia patrimonial mediante el modelo 210.
Posibilidad de recuperar la retención del 3% si procede.
Asunción por parte del comprador de la plusvalía municipal, salvo pacto contrario.
Consideramos muy recomendable contar con el asesoramiento de un experto en fiscalidad internacional, que te ayude a cumplir correctamente con estas obligaciones y evite errores que te cuesten dinero.
