30La Ley de vivienda ya ha sido aprobada, con importantes medidas relativas al alquiler de inmuebles. La norma incluye medidas para ayudar al acceso a la vivienda, regular los desahucios o limitar de los precios del alquiler en “zonas tensionadas”. Repasamos las principales medidas fiscales.
La Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, contiene medidas fiscales que afectan al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y al Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Índice
¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?
El “mercado tensionado” se define así cuando se da uno de estos motivos:
. El inquilino aporta más del 30% de la renta media de los hogares para pagar el alquiler.
. Cuando el propietario aporta más del 30% de la renta media de los hogares para pagar la hipoteca.
. Cuando el precio de compra o alquiler de vivienda haya subido 3 puntos más que la inflación.
La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente cuando subsistan las condiciones.
Resumimos las novedades fiscales que nos trae esta norma tan controvertida.
Novedades IRPF Ley de Vivienda. Reducciones del capital inmobiliario.
Se establecen diferentes porcentajes de la reducción que aplican los arrendadores de inmuebles destinados a vivienda (reducciones del capital inmobiliario). Si tienes propiedad de inmuebles alquilados, atención porque las deducciones cambian.
Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 2024 aplicarán las siguientes reducciones por alquiler de vivienda:
- 50% con carácter general (actualmente es el 60% así que se reduce este beneficio).
- 90% cuando el mismo arrendador hubiera formalizado un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, y en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior).
- 70% cuando se produzca alguna de las circunstancias:
. Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y la parte arrendataria tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
. Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos en el marco de la Ley 49/2002, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica (según establece la norma del ingreso mínimo vital), o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler
- 60% en el caso de que la vivienda haya sido objeto de una actuación de rehabilitación, siempre que hubiera finalizado en los 2 años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
Se regula un régimen transitorio aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 2024. En este caso se mantiene la reducción del 60% de los rendimientos netos positivos del capital inmobiliario que se venía aplicando.
Novedades Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) Ley de Vivienda, posibles recargos inmuebles desocupados.
Se establece un recargo por inmuebles urbanos de uso residencial desocupados con carácter permanente.
El aplicarlo o no depende de cada Ayuntamiento. Actualmente pueden exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados.
¿Qué es un inmueble desocupado para la Ley de vivienda?
Tiene la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
Los Ayuntamientos podrán:
. Establecer el recargo de hasta el 100% de la cuota líquida del Impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a 3 años, pudiendo modularse en función del tiempo de desocupación.
. Aumentar el porcentaje de recargo hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de 2 o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.
Causas justificadas de no ocupación
. Traslado temporal por razones laborales o de formación.
. Cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social.
. Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación continuada.
. Inmuebles que estén sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
. Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.
. Que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de 6 meses en esta situación.
Además, la ley nos trae otras novedades.
. Definición de grandes tenedores.
Los grandes tenedores son las personas titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros”. Pero con la introducción de las «zonas tensionadas» serán aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad cinco o más viviendas en zona de mercado tensionado.
. Adiós al IPC, límite de la actualización anual del alquiler.
Actualmente la actualización de los alquileres está limitada a un máximo del 2% como una medida extraordinaria y temporal, sin tener en cuenta el IPC.
La norma prevé que las actualizaciones de los alquileres se vean limitadas a un máximo de un 3% y quedarían desvinculadas del IPC.
Además, se prevé crear en 2025 un nuevo índice de referencia por el cual se actualizarán todos los alquileres y que será más estable e inferior al IPC.
. Regulación del precio de los alquileres en zonas tensionadas.
Los precios de los alquileres de los nuevos contratos, independientemente de si son de grandes o pequeños propietarios, estarán regulados y topados en las zonas declaradas tensionadas.
Se prohíbe aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos extra (comunidad, tasa de basuras, impuestos, etc.) que seguramente es una trampa que nos encontraremos en los contratos para ocultar los acuerdos.
. Obligación de pago de gastos de inmobiliaria.
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble serán siempre a cargo del propietario.
. Prohibición de “acuerdo entre las partes” que sean contrarias a la Ley de Vivienda.
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, como en cualquier contrato, las partes lleguen a acuerdos pero en este caso, y con el objetivo de proteger al inquilino, habrá que estar a lo que diga la ley.
. Medidas de protección frente a los desahucios.
Se incluyen prórrogas en los procedimientos y se pretende impulsar los mecanismos de mediación, soluciones extrajudiciales y alternativa habitacional. También se prevé qué regule los casos de “okupas”.
