El pasado 28 de julio de 2025, la Audiencia Nacional ha dictado una sentencia que supone un paso muy relevante en materia fiscal: reconoce que los no residentes extracomunitarios que alquilan inmuebles en España tienen derecho a deducir los gastos asociados, igual que ya podían hacerlo los residentes en la UE o en el EEE.
Hasta ahora, quienes residían fuera de Europa estaban obligados a tributar en el IRNR (modelo 210) por el importe íntegro de las rentas del alquiler, sin posibilidad de restar gastos como el IBI, la comunidad, los seguros, las reparaciones o la amortización del inmueble. Esto suponía una clara desventaja respecto a los comunitarios, que sí podían aplicar estas deducciones gracias al art. 24.6 LIRNR.
La Audiencia entiende que esta limitación es discriminatoria y contraria tanto al principio de libre circulación de capitales reconocido en el Derecho de la Unión Europea (art. 63 TFUE), como a los convenios de doble imposición que España tiene firmados con distintos países, como el CDI España-EEUU. Además, recuerda que existen mecanismos de intercambio de información (art. 27 CDI) que evitan riesgos de doble deducción.
¿Qué implica en la práctica?
Si eres no residente extracomunitario con inmuebles alquilados en España, podrás deducir los gastos necesarios para obtener esos ingresos.
Entre los gastos deducibles están: tributos locales (IBI), comunidad, seguros, gastos de conservación y reparación, y la amortización (3% anual sobre el mayor del coste de adquisición o valor catastral, excluido el suelo).
Existe la opción de rectificar las autoliquidaciones del modelo 210 de los últimos cuatro años (si no están prescritas) y reclamar las devoluciones correspondientes.
Es fundamental documentar bien los gastos (facturas, recibos, justificantes) y apoyarse en esta nueva doctrina en caso de discrepancias con la Administración.
Aunque es posible que la sentencia sea recurrida, la línea jurisprudencial europea es clara: no puede haber discriminación fiscal por razón de residencia, y el TJUE ya ha extendido esta protección también a residentes de terceros países.
Por tanto, este es un momento clave para revisar situaciones pasadas y valorar la reclamación de devoluciones de ingresos indebidos en los casos en que no se hayan podido deducir gastos.
En Afiris llevamos muchos años ayudando con las gestiones a clientes no residentes propietarios de inmuebles en España. Si esta novedad te afecta te aconsejamos que revises tus declaraciones presentadas para valorar si tienes derecho a recuperar cantidades indebidamente pagadas.
