Te contamos los requisitos que debe cumplir una obra para poder aplicar el tipo de IVA reducido del 10%, tanto en el caso de construcción y rehabilitación como para las reformas de viviendas. Si vas a reformar tu casa, atención porque esto puede suponer un ahorro importante de IVA.

La Agencia Tributaria tiene en su web información, puedes consultarla aquí.

Diferenciaremos entre dos tipos de obras:

Obras de construcción o rehabilitación

Las obras de construcción o rehabilitación de viviendas que se produzcan como consecuencia de un contrato entre el
promotor (propietario, quien contrata las obras) y el constructor están sujetas al IVA reducido del 10 por ciento en lugar del tipo general del 21 por ciento.

Para que la obra se califique como rehabilitación, deben cumplirse los siguientes requisitos:

. Que más del 50% del coste del proyecto corresponda a obras de consolidación de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o a obras
similares (ampliación de la superficie, albañilería, fontanería, etc.).

. Que el coste de las obras exceda del 25% del precio de la vivienda
(excluido el valor del suelo) si ésta se ha comprado en los dos años
anteriores al inicio de las obras.

Si el inmueble se ha comprado con más de dos años de antelación, se tomará como referencia el valor de mercado que tenga en el momento de iniciarse la obra.

También se incluyen las obras análogas y conexas a la rehabilitación, vamos a ver a cuáles se refiere la normativa.

. Obras análogas a las de rehabilitación.

a) Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

b) Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c) Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d) Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e) Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

. Obras conexas a las de rehabilitación

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

a) Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b) Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c) Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.


Las obras de construcción y reforma de la cocina o los baños, incluido mobiliario, estarán sujetas al 10 por ciento de IVA, siempre que se cumplan requisitos y estas obras formen parte del proyecto global de rehabilitación. Las entregas de
electrodomésticos tributarán siempre al 21 por ciento.

Obras de reforma: renovación y reparación de viviendas para uso particular.

Cuando un proyecto de obras no pueda calificarse como de rehabilitación, las obras de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, tributarán al tipo reducido del 10 por ciento cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el destinatario sea persona física (no actividad empresarial o profesional), y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular.

Una persona que reforme el piso para alquilar no podrá beneficiarse del tipo de IVA reducido.

Sin embargo, si se trata del inquilino, sí podrá aplicar el tipo de IVA reducido si cumple requisitos.

Podrá aplicarse el tipo de IVA reducido cuando el destinatario sea una Comunidad de propietarios por las obras hechas en el edificio en el que se encuentre la vivienda, siempre que la factura vaya a su nombre (si va a nombre de la Administración de fincas o de la Aseguradora, no se puede aplicar el IVA reducido).

b) Que la construcción o rehabilitación de la vivienda a que se refieren las obras haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.

c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

¿Qué se entiende por “materiales aportados” en obras de renovación y reparación?

Todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso, cemento y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma.

Se incluyen las actuaciones subcontratadas a terceros. Es importante que en el presupuesto del subcontratado y de los conceptos de la factura aparezca desglose de los materiales.

No tendrán la consideración de “materiales aportados” los bienes utilizados como medios de producción por el empresario que lleve a cabo las operaciones de renovación o reparación, que no se incorporan materialmente al edificio al que la obra se refiere, tales como maquinaria, andamios, herramientas, así como electrodomésticos, etc.

Si facturo los materiales por un lado y la mano de obra por otro

Si se te ocurre este «truco», que sepas que no es correcto facturar los materiales por un lado y el servicio de albañilería o instalación por otro para aprovechar el tipo reducido.

Vamos a repasar los principales supuestos:

. Exclusivamente entrega de materiales: IVA al 21 por ciento.

 . Exclusivamente servicios de reformas: IVA al 10 por ciento.

. Servicios de reforma incluyendo materiales (coste inferior al 40% del valor total de la reforma): IVA al  10 por ciento.

. Servicios de reforma incluyendo materiales (coste superior al 40% del valor total de la reforma): IVA al 21 por ciento.

Pongamos un ejemplo con números:

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, de los que 3.000 € son de materiales aportados por quien realiza la obra, tributa al 10 por ciento de IVA.

Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €, tributa al tipo general del 21 por ciento de IVA.

En la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40% de la base imponible.

Dentro de una misma ejecución de obra no podrá diferenciarse la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo del 10 por ciento.

Es decir, no cabe facturar por separado una entrega de materiales de 5.000 € aplicando el 21 por ciento y una prestación de servicios de 5.000 € a un tipo del 10 por ciento.

El tipo reducido se puede aplicar a viviendas, garajes, trasteros y locales de la comunidad.

Las viviendas pueden ser de primera y segunda residencia, siempre que sean de uso particular.

Como hemos visto, la construcción debe haber finalizado al menos dos años antes del inicio de las obras.

Si eres el responsable de realizar la obra (arquitecto, constructor, etc.) y por tanto vas a facturar con tipo reducido a tu cliente es conveniente tener una declaración escrita en la que se hagan constar las siguientes circunstancias:

. Que la vivienda se utiliza para uso particular.

. Que su construcción ha finalizado al menos dos años antes.

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