¿Qué impuestos se pagan por vender una casa en España? – 2021

¿Sabes cuántos impuestos hay que pagar por vender una casa en tu declaración de la renta?

Si quieres ahorrar en la declaración de la renta en este artículo te damos algunas claves a tener en cuenta.

Cómo calcular la variación patrimonial de tu vivienda

Para Hacienda, vender una casa es como vender acciones o un fondo de inversión.

La operación genera una variación patrimonial que consistir en una ganancia o una pérdida.

Para calcular esta variación patrimonial, debemos conocer el valor de adquisición o de compra y el valor de venta.

Valor de compra – Valor de venta = Variación patrimonial.

Atención, en el caso de haber realizado una donación tendremos que tributar como si se hubiera vendido la vivienda, calculando la variación patrimonial con la misma fórmula. 

Calcular el valor de venta de la vivienda

El precio por el que vendes la vivienda está claro, pero hay que tener en cuenta el valor a efectos fiscales.

Al precio de venta podemos restar los gastos derivados de la venta del inmueble como por ejemplo la comisión de la agencia inmobiliaria y la plusvalía municipal o Impuesto sobre el Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.

Sí, la plusvalía es un impuesto municipal que hay que tener muy en cuenta cuando se vende una propiedad.

Atención con el impuesto de plusvalía, puesto que este ha sido declarado nulo recientemente por el Tribunal Constitucional. Si quieres estar al día de las novedades sobre este tributo, no dejes de leer nuestro post sobre el Impuesto de Plusvalía.

Calcular el valor de adquisición de la casa

Tendremos que revisar el precio reflejado en la escritura, pero además a esa cantidad podemos añadir gastos para subir el valor de adquisición, lo cual siempre nos interesa para que así el beneficio declarado sea menor.

Podemos sumar al precio de venta: 

  • Gastos e impuestos en la compra del inmueble (impuestos autonómicos, Notario, Registro, Asesoría, comisión de agencia inmobiliaria, gastos de formalización de hipoteca….)

 

  • Las inversiones realizadas que incrementen el valor de la vivienda o alarguen su vida útil. No vale cualquier reforma, y siempre tenemos que tener las licencias de obra, proyecto y facturas y pagos correspondientes para acreditarlo.

 

Si la vivienda ha estado alquilada, deberemos restar las amortizaciones fiscalmente deducibles.

Si la vivienda se ha adquirido por donación o herencia, tendremos en cuenta el valor reflejado en la escritura correspondiente, y los gastos asociados (Impuesto de Sucesiones y Donaciones, gastos de Notaría y Registro….)

Vamos a ver si podemos aplicar algún beneficio fiscal para no tener que pagar por la ganancia patrimonial generada. 

Exención por reinversión de vivienda habitual

Este mecanismo permite no pagar impuestos en caso de vender tu vivienda habitual, y utilizar el dinero para comprar una nueva en el plazo de dos años. Te lo contamos aquí y hay que tener en cuenta que tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo se ha flexibilizado el criterio.

Venta de la casa por mayores de 65 años

También puedes evitar pagar impuestos por la venta de la casa si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual o si usas ese dinero para constituir una renta vitalicia.

Coeficientes de abatimiento

Si el inmueble fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994 podremos aplicar una serie de coeficientes de abatimiento que actualizarán el precio de compra para recoger la subida de precios. Por tanto, el valor de adquisición se actualiza a un importe superior.

¿Cómo tributa una ganancia patrimonial?

Las ganancias patrimoniales tributan en la base imponible del ahorro, y en cada tramo se aplica una tributación de forma progresiva. 

Estos son los cuatro tramos del ahorro en 2021 y el gravamen  aplicable:

  • Ganancias hasta 6.000 euros se aplica el 19%
  • Ganancias entre 6.000,01 y 50.0000 euros se aplica el 21%
  • Ganancias entre 50.000,01 euros y 200.000 euros se aplica el 23% 
  • Ganancias de más de 200.000,01 euros se aplica el 26% (es un tramo nuevo, comienza a aplicarse en la declaración de la Renta 2021)

¿Qué pasa si vendo la casa perdiendo dinero?

En este caso no tendrás que pagar, y podrás aprovechar esas pérdidas generadas para pagar menos impuestos, compensando durante ese año y los siguientes (límite 4 años)  con otros rendimientos positivos que formen parte de esa base imponible del ahorro. 

Podemos ayudarte con la venta de tu inmueble

Si vas a vender una vivienda cuenta con nuestro consejo profesional para tomar las mejores decisiones. Te informaremos de forma rápida y eficaz sobre cuánto  te tocaría tributar por la operación, para que puedas realizar una buena planificación fiscal.

En Afiris somos especialistas en planificación fiscal y sucesoria y asesoría legal. En nuestro equipo contamos con profesionales con mucha experiencia en gestión de escrituras (compraventas, donaciones, herencias…) para ayudarte con todo el papeleo. Contacta con nosotros sin compromiso para realizar tus consultas y tomar las mejores decisiones. 

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