** PENDIENTE ACTUALIZACION CON el Real Decreto Ley 15/2020 **
Con la llegada del coronavirus, las empresas que han tenido que echar el cierre o han notado descenso de ingresos tienen preocupación y angustia por sus negocios.
Si tienes una empresa, sabrás que hay gastos por todas partes, fijos y variables. Un gasto importante suele ser el alquiler de local u oficina.
El Gobierno para proteger la salud y seguridad ha adoptado medidas recogidas en este Real Decreto 463/2020 que implican el cierre de comercios al público salvo excepciones.
Este cierre obligado hace plantearse a las personas empresarias miles de dudas entre otras.
¿Qué hago con mi plantilla? El Gobierno ha aprobado medidas laborales.
¿Qué pasa con mi cuota de autónomos? El Gobierno ha aprobado una prestación extraordinaria de cese de actividad.
¿Cómo voy a pagar la hipoteca? El Gobierno ha aprobado una moratoria de hipoteca para de vivienda habitual (con requisitos).
¿Y con el alquiler de mi local qué pasa?
En otros países han contemplado esa circunstancia, pero de momento en España las únicas medidas son las que contempla el RD 11/2020.
Para los pequeños negocios, el cierre supone una ruina económica ya que no sabemos cuánto se va a alargar la situación, seguramente bastante más de 15 días y el Gobierno tendrá que establecer prórrogas.
Estas dificultades pueden afectar al pago de la renta de alquiler así como a subidas de IPC, o gastos que repercute el arrendador si es el caso (IBI, comunidad, etc).
Algunos arrendadores dependen de esas rentas para vivir, o para pagar préstamos hipotecarios (en los que no tendrían moratoria porque no se trata de su vivienda habitual).
Varias empresas nos han preguntado, y también arrendadores que se solidarizan con la situación.
Lo ideal sería que el Gobierno estableciera algún tipo de medida beneficiosa para las partes afectadas, pero como de momento no va a llegar, en este post os damos algunas opciones para llegar a acuerdos.
Acordar una moratoria o diferimiento en varios pagos
El propietario y el inquilino acuerdan una moratoria para afrontar el pago del alquiler de tal forma que se difiere el pago hasta un momento en el que se cuente con más liquidez.
Pagar temporalmente una parte de la renta.
Si el propietario está de acuerdo, es posible rebajar el importe de la renta y que temporalmente el inquilino pague sólo una parte.
Establecer carencia
Exonerar al inquilino del pago de la renta.Y para nuevos alquileres como es probable que con esta crisis el mercado de alquiler se vea afectado, y esta es una forma de animar a nuevos inquilinos, que tengan el alquiler sin coste por un tiempo.
Si tienes una empresa y vas a negociar con la parte arrendadora de tu local te damos algunos consejos
. Presenta tu situación, explicando los hechos acaecidos y cómo has actuado.
. Evalúa y contabiliza los daños que te ha ocasionado, valorándolos en euros (descenso de ingresos, pérdida de clientes…).
. Explica las medidas que vas a adoptar para asegurar la supervivencia de tu negocio y por tanto mantener tus compromisos con el alquiler.
. Realiza propuestas concretas de modificación de las condiciones. Lo ideal sería establecer también un plazo.
El Real Decreto-ley 11/2020, prohíbe los desahucios de personas vulnerables durante el estado la alarma y prevé planes de suspensión de pagos en ciertos contratos de arrendamientos.
La moratoria en las deudas de alquiler conlleva tres condiciones :
. Sólo podrán acogerse a la suspensión del pago las personas en situación de «vulnerabilidad económica»
. Es para el contrato de vivienda habitual. Se descartan segundas residencias o viviendas vacacionales.
. El propietario debe ser empresa pública o un «gran tenedor», se considera así a propietarios con más de diez inmuebles (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
Requisitos de vulnerabilidad económica:
. Personas que haya sido despedidas, incluidas en un ERTE o haber sufrido una reducción de jornada, o situación que suponga pérdida sustancial de ingresos.
. Que la renta de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). El corte será cuatro veces el IPREM si hay una persona en la unidad familiar con discapacidad mayor al 33 por ciento; cinco si dicha discapacidad es del 65 %, y existe una situación de enfermedad grave que incapacite a la persona o a su cuidador, entre otras previsiones. Dicho límite se eleva según otras circunstancias, como el número de hijos o las personas mayores de 65 a cargo.
. La renta más gastos y suministros básicos del solicitante debe ser mayor o igual al 35 por ciento de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Los gastos de suministros incluyen gas, agua, Internet, línea de teléfono y cuota de comunidad.
. El solicitante no puede tener en propiedad o usufructo de ninguna otra propiedad en España, a no ser que a misma esté indisponible por causa separación matrimonial, o adaptación a diversidad funcional.
Una vez intentado acuerdo entre propiedad e inquilino, éste debe optar en el plazo de una semana entre:
1. Reducir la renta a la mitad, por un máximo de cuatro meses de renta
2. Conceder el aplazamiento de pagos
Si se opta por la segunda, la moratoria será automática, y podrá durar lo que dure el estado de alarma, e incluso prorrogarse tras finalizar este, si así lo requiere la situación de vulnerabilidad del inquilino, pero máximo de cuatro meses.
La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la arrendadora sin intereses.
Si durante el estado de alarma finaliza el contrato o cualquiera de sus prórrogas el inquilino tiene derecho a tener una prórroga extraordinaria de 6 meses.
En Afiris podemos ayudarte a redactar el contrato de alquiler, las propuestas de negociación, los acuerdos entre propiedad e inquilinos, depositar o recuperar fianzas y con todos los trámites y papeleo que te hagan la vida más fácil.
Seguiremos ampliando información sobre las novedades aprobadas por el Gobierno que puedan beneficiar, estos días queremos estar cerca de las empresas y personas autónomas y poner nuestro granito de arena aportando claridad. Puedes seguirnos también en twitter, facebook, Linkedin e Instagram. Que estos días seguro que tienes el móvil a mano!
Cuídate mucho y quédate en casa, este virus lo paramos entre todos.
